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Taux d’endettement : comprendre le calcul différentiel

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Le taux d’endettement est un ratio facile à calculer ! En principe. Il est le résultat d’une simple division : charges/revenus. Limité à 33 %, il vise à combattre le sur-endettement.

La particularité des ratios financiers est qu’ils sont libres d’interprétation, le taux d’endettement n’échappe pas à ce caprice des analystes. En variant la nature des charges et des revenus inclus, une banque peut nous classer en clients interdits de prêts immobiliers, alors que sa concurrente dans la rue adjacente peut nous considérer comme parfaitement solvable.

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Pour évaluer la recevabilité d’une demande émise par un investisseur immobilier, certaines banques calculent le taux différentiel au lieu du taux d’endettement classique. Cette méthode est plus avantageuse pour l’investisseur.

Où réside la différence entre un taux différentiel et un taux d’endettement classique ?

Le différentiel est proposé par quelques banques agressives afin d’attirer les entrepreneurs. Tout investisseur en immobilier locatif devra privilégier les banques qui calculent le différentiel.

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Le principe du taux différentiel est aisé à comprendre. Un investissement dans l’immobilier locatif est générateur de loyer, il suffit d’intégrer cette rentrée d’argent dans les revenus pour diminuer le taux d’endettement. C’est une règle arithmétique apprise dans le primaire : si le diviseur augmente, le résultat de la division baisse, nous nous retrouvons au-dessous des 33 %. Si ce n’est pas suffisant, il suffira de ne pas hésiter à renégocier son emprunt pour diminuer la mensualité. En effet, si elle est supérieure au loyer à recevoir, le nombre à diviser augmentera plus que le diviseur et on se trouvera pénalisé. La durée du crédit, qui détermine la valeur de la mensualité, est à renégocier si le taux différentiel dépasse les 33 %.

Pour bien saisir le concept et l’utilité d’un taux différentiel négocié, voyons un cas pratique.

Comment un différentiel bien négocié favorise l’accès aux emprunts immobiliers ?

Mr Investor reçoit un revenu mensuel de 3200 €, il paye actuellement un loyer de 900 € et il a décidé d’investir dans l’immobilier locatif. Le bien qu’il désire acheter coûte 101 000 €, il pourra le louer à 1 000 € et il a opté pour 800 € comme mensualité.

Calcul du taux d’endettement classique

TC = charges/revenus = {900 €+800 € / 3 200€} × 100 = 53 % > 33 %
La demande est rejetée

Calcul du taux différentiel

TD = {900€ + 800€/3 200€+1 000€} × 100 = 40 % >33 %
Mr Investor s’approche du seuil autorisé, mais sa demande est toujours irrecevable.

Calcul avec du taux différentiel après renégociation

Mr Investor ne veut pas renoncer à sa carrière d’investisseur locatif, il demande à son conseilleur d’allonger la durée du crédit et de payer 490€ comme mensualité. Il est encore jeune, il pourra le rembourser l’emprunt en 17 ans.

TDN = {900€+490€/1 000€+3 200€} × 100 = 33 %
Le dossier de Mr Investor est recevable.

Pour obtenir un emprunt dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier locatif, il faut choisir les banques qui appliquent le calcul différentiel et négocier un tableau d’amortissement convenable.

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