En France, une société civile de placement immobilier (SCPI) est une structure mutualiste d’investissement. La SCPI est connue sous l’appellation « pierre papier ». La société civile de placement immobilier a pour objet l’acquisition et la gestion d’un professionnel de l’immobilier. L’entreprise est chargée de collecter l’argent des gens, de repérer des actifs dans lesquels investir, de manager cette ferme et d’en redistribuer les revenus ou bénéfices à ses participants ou partenaires fiscaux.

Ces dernières années, les SCPI ont gagné en popularité auprès des investisseurs français en raison de leur rendement élevé. Ses taux rémunérateurs ont certes diminué au cours de la dernière décennie, mais relativement moins par rapport aux autres placements financiers. Mais, est-il possible d’investir dans une SCPI en nue-propriété ?Et comment cela peut-il se faire ?

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Qu’est-ce que la nue-propriété ?

La pleine propriété est composée de deux droits :

• nue-propriété ;
• usufruit.

Le but de l’usufruit est d’utiliser un bien et d’en bénéficier. Par conséquent, si l’on soustrait à une propriété le droit d’usufruit, d’en user et d’en jouir, il nous restera la nue-propriété.

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Plus communément, la nue-propriété s’apparenterait à une simple propriété. Elle la possède, elle peut la vendre, voire hypothéquer, mais elle ne peut ni l’utiliser ni la louer. Ainsi, dans l’achat et la vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit viager, les droits sont séparés entre le vendeur (usufruitier) et l’investisseur (nu-propriétaire).

En pratique, il est très courant dans les affaires héréditaires, car à de nombreuses reprises, la veuve ou le veuf se voit attribuer l’usufruit à vie de l’héritage et la nue-propriété aux enfants.

La nue-propriété et l’usufruit sont des droits réels qui peuvent être inscrits au Registre Foncier et faire l’objet de transactions.

Comment investir dans une SCPI en nue-propriété ?

L’investissement en nue-propriété et l’usufruit viager est un bon moyen d’avoir un complément à votre retraite ou à votre pension sans avoir à changer de logement.

Comme c’est aussi un bon moyen d’investir, avec aussi une fonction sociale qui va être de plus en plus nécessaire.

Comprendre la nue-propriété de la SCPI

Comme mentionné plus haut, dans le domaine capital, le démembrement a pour rôle de diviser d’une façon temporaire un entreprenant en deux parties :

• l’usufruit, qui acquiesce de profiter financièrement de l’actif ;
• la nue-propriété, qui permet de posséder l’actif sur une durée indéterminée suite à son acquisition à moindre coût.

Si nous parlons d’un démembrement de parts en Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), l’usufruitier touche les rémunérations locatives éprouvées par la SCPI, alors que le nu-propriétaire conserve les parts.

Que propose l’investisseur et comment le propose-t-il ?

L’investisseur fera une étude de tous les facteurs et calculera une fourchette de l’espérance de vie du propriétaire et une estimation du bien. En fonction de ces facteurs, il proposera un montant au propriétaire pour sa nue-propriété. L’investisseur prend en compte plusieurs facteurs, tels que :

• la valeur de la maison,
• l’âge du ou des vendeurs, s’ils sont mari et femme,
• l’état de santé.

Le propriétaire du logement, généralement âgé de plus de 75 ans et ayant des besoins économiques, doit évaluer si l’opération lui convient ou non. Si vous vendez la nue-propriété en gardant l’usufruit viager, vous pourrez continuer à y habiter en économisant une partie des charges de la propriété. Le Code civil établit un critère général :

• les charges ordinaires correspondent à l’usufruitier,
• le nu-propriétaire assumera les dépenses extraordinaires et celles du capital.

Les dépenses courantes, qui concernent normalement l’électricité, le nettoyage, l’entretien des ascenseurs, sont à la charge de l’usufruitier. En revanche, les déversements agréés pour travaux ou remises en état du bien sont à la charge du nu-propriétaire.

En achetant des parts dans l’un d’eux, vous aurez droit à une partie du loyer qui sera perçu. Le but est d’augmenter les performances. Ce revenu (loyer) sera reversé en général tous les trimestres.

L’investissement en SCPI permet également d’investir dans l’immobilier sans se soucier de la gestion. Les gestionnaires se chargeront de tout : trouver des locataires, entretenir les immeubles…

Les SCPI de rendement ont des rendements attractifs entre 5 % et 6 %, voire plus. Ce type de patrimoine SCPI est composé de bureaux, d’entrepôts, de locaux d’activité ou commerciaux.

Ces installations sont louées à des entreprises, des administrations ou des commerçants. La durée de vie d’une opération SCPI est généralement supérieure à 50 ans.