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Hausse des taux des crédits immobiliers : jusqu’où allons-nous aller ?

D’un taux de 1% depuis 2015 et quasiment flanqué d’une estampille “gratuit”, le crédit immobilier est aujourd’hui bien loin de sa renommée. Les prévisions lui attachent un taux de 3% pour les mois qui arrivent, et cela ne risque pas d’aller en s’améliorant au vu de l’inflation et de la situation géopolitique actuelle (guerre en Ukraine, Covid…).

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Le taux des crédits immobiliers va augmenter de combien ?

Certaines estimations projettent un taux de crédit immobilier pouvant aller jusqu’à 3%. Le taux d’intérêt des crédits immobiliers avoisinait les 1% de 2015 à fin 2021. Mais depuis décembre 2021, une hausse rapide est observable.

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La moyenne du taux se situe désormais aux alentours des 2% pour les durées de crédit les plus longues (plus de 20 ans) et les 1% ne sont plus atteints pour les périodes les plus courtes (moins de 10 ans).

Pourquoi une telle hausse des taux de crédits immobiliers ?

La Banque de France augmente ses taux directeurs pour limiter l’augmentation des prix qui impacte négativement le pouvoir d’achat des ménages.

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La hausse des taux de crédits immobiliers a en partie été provoquée par :

  • L’augmentation de l’inflation : inflation de 5,2% dans la zone euro sur un an au mois d’août 2022, elle a provoqué une hausse de l’OAT 10 ans (qui sert de référence aux banques pour proposer des taux d’immobiliers à leurs clients)
  • Le contexte géopolitique : la guerre en Ukraine qui a accentué l’inflation et un dérèglage économique
  • La covid19 :

L’avis de François Villeroy, gouverneur de la Banque de France.

Selon François Villeroy, gouverneur de la Banque de France, la hausse des taux est un retour à la normale. Les taux de la période 2015-2021 étaient pour ainsi dire exceptionnels. Ils étaient dus à une inflation trop faible. Selon lui, les taux normaux se situent aux alentours des 2% à 3%.

Les conséquences de la hausse des taux de crédits immobiliers

Prenons un exemple concret. Il y a un an, pour un crédit immobilier de 250.000€ sur 20 ans avec un taux de 1%, la mensualité à payer pour l’emprunteur aurait été de 1.150€, soit un coût total du crédit d’environ 25.938€.

  • Pour 1,60% : mensualités de 1.218€, soit un coût total du crédit d’environ 42.296€
  • Pour 2% : mensualités de 1.265€, soit un coût total du crédit d’environ 53.530€
  • Pour 3% : mensualités de 1.386€, soit un coût total du crédit d’environ 82.758€

Entre 1% et 3%, la différence se situe donc en quelques dizaines de milliers d’euros et en une multitude de dossiers refusés.

Une autre conséquence est donc l’augmentation des refus de dossiers. Cela est dû au taux d’usure (le taux limite fixé par l’État que les Banques ne peuvent pas dépasser). Ce dernier stagne à 2,40% tandis que le taux d’intérêt augmente et se rapproche des 2%.

En y ajoutant les autres frais intégrés, on dépasse parfois les 2,40% et voici qui explique la hausse des refus. De plus en plus de ménages ne sont pas en mesure d’acquérir de bien, et cela, en partie par la faute d’un taux d’usure inchangé.

Alternatives ou compléments aux crédits immobiliers à taux élevé

Il existe plusieurs solutions pour adoucir les taux élevés des crédits immobiliers :

  1. Compiler deux crédits immobiliers de durées différentes
  2. Négocier son crédit immobilier
  3. Acheter de l’immobilier en viager
  4. S’intéresser au dispositif Pinel

Le rachat de crédits immobiliers

Une autre solution pour baisser ses mensualités est de réaliser un rachat de ses crédits. C’est un regroupement des différents crédits contractés par l’emprunteur et cela permet d’adoucir ses fins de mois.

1. Compiler deux crédits immobiliers de durées différentes

Effectuer un montage de deux crédits immobiliers de durées différentes permet une diminution du coût total du crédit. Avec un 1er crédit sur 20 ans et un 2e crédit sur 10 ans, le taux d’intérêt sera ainsi moins élevé que si un seul crédit sur 20 ans est contracté.

2. Négocier son crédit immobilier

Il existe toujours une possibilité de négocier le taux d’intérêt de son crédit immobilier. Mais le potentiel emprunteur doit être en mesure de le faire : apport d’au moins 10% du crédit et un certain niveau d’épargne personnel.

3. Se tourner vers un achat immobilier en viager

L’achat en viager consiste en le versement d’un apport, appelé bouquet, qui représente 10 à 40% de la valeur du bien puis d’une rente mensuelle ou trimestrielle, en direction du propriétaire du logement visé. Le viager peut être occupé ou libre.

Le premier cas signifie que l’ancien propriétaire du logement peut continuer à y vivre jusqu’à sa mort, le second que le futur propriétaire (qui verse l’apport et la rente) peut d’ores et déjà occuper le logement ou le louer.

4. Se tourner vers le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel permet une réduction d’impôt lors d’un investissement locatif. L’investisseur doit s’engager à louer le logement pour une durée minimale de 6 ans. La loi est en vigueur jusqu’à fin 2022.

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