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Comment se déroule le démembrement d’une SCPI ?

L’investissement est le moyen le plus répandu de s’assurer que notre argent ait de l’intérêt et ne part pas en fumée dans des choses futiles qui ne rapportent pas forcément dans le futur. Cette dépense permet de maintenir, de développer et d’améliorer le capital productif de l’investisseur. La SCPI permet justement d’investir dans l’immobilier, mais quelle est sa définition exacte ? Comment y investir ? Et qu’est-ce que le démembrement ? Autant de questions auxquelles nous répondons dans cet article.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La société civile de placement immobilier est un concept qui repose sur l’investissement collectif. Elle permet à un épargnant d’accéder à un parc immobilier diversifié. Une SCPI est composée de dizaines voire de centaines d’immeubles, cet investissement est souple puisqu’on peut y investir à partir de quelques centaines d’euros comme on peut y investir des milliers d’euros. Cet investissement se fait en une seule fois comme il peut se faire en plusieurs. Une SCPI est un bon moyen de savoir où on met son argent. Cela est possible, car on peut décider d’investir dans des thématiques précises. On peut décider d’y entrer ou d’en sortir de la manière que l’on souhaite. De cette démarche, on aura plus de liquidité que si on achetait un bien immobilier directement.

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Qu’est-ce que le démembrement ?

Ce mécanisme est très ancien, il date de l’époque napoléonienne. On l’applique à des SCPI parce qu’il concerne les biens immobiliers. C’est un très bon moyen d’investir et de créer son patrimoine, et dans un souci de facilité de transmission, la SCPI apporte une flexibilité. En effet, si on détaille un peu plus dans ce mécanisme, on peut garder la nue-propriété et tout en transmettant l’usufruit à sa progéniture. En cas des litiges familiaux au moment de la succession, les SCPI peuvent mettre tout le monde d’accord car la gestion des biens immobiliers par les SCPI permet plus d’équité. Chaque héritier peut décider de conserver ou pas ses parts. Les personnes morales peuvent acheter de l’usufruit temporaire lorsqu’elles souhaitent placer dans la trésorerie de l’entreprise. Ça peut aussi concerner les particuliers, car l’usufruit temporaire génère des compléments de revenus et ces derniers ne sont pas fiscalisés.

Le démembrement d’une SCPI : comment ça marche ?

Ces termes techniques peuvent sembler d’une grande complexité, mais le principe est simple et se déroule selon ces quelques étapes :

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  • Les épargnants achètent la nue-propriété ;
  • Les personnes morales se positionnent ;
  • L’usufruit est pris par les personnes morales.

Démembrement d’une SCPI : que des avantages ?

Pour les épargnants, la revente est le plus grand ennemi. Revendre lorsqu’on a acheté en démembrement temporaire n’apporte pas beaucoup de liquidité. Couper cet engagement est compliqué si on ne remplit pas son contrat, surtout lorsqu’on ne retrouve pas une autre personne qui rachètera les droits pour la durée restante.

Comment appliquer le démembrement pour investir ?

L’acquisition de la nue-propriété est la manière la plus répandue pour investir dans ce domaine. Cet achat doit être dans un objectif bien précis. Il est préférable de faire cet achat seulement si votre fiscalité n’est pas lourde. Acheter la nue propriété permet d’acheter avec une décote importante (qui peut aller jusqu’à 47 % sur 20 ans). Gardez en tête que plus votre horizon de placement est long, plus votre décote est importante. Cette opération permet de protéger votre capital. L’intérêt fiscal de cette dernière et que la nue-propriété ne rentre pas dans le champ d’application de l’impôt sur la fortune immobilière. Puisque c’est l’usufruitier qui prendra en charge cet impôt, votre gain fiscal est garanti et votre impôt sur le revenu n’est pas alourdi, car vous serez considéré comme une personne qui n’a pas de revenus. Mais quel est l’intérêt du démembrement d’une SCPI ?

Si vous préparez votre retraite par exemple, ce placement est fait pour vous. Dans le cas où il n’y a pas un besoin d’un complément de revenus, acheter un bien qui vaut moins générera des compléments de revenus futurs. Même si vous ne percevez pas les revenus, vous récupérerez à terme l’usufruit du bien dont vous n’avez que la nue-propriété sans frottement fiscal ni impôt sur la prévalue et vous bénéficiez alors de la perception des loyers. Bonne nouvelle : cette opération se fait automatiquement ! Pour les personnes morales, acheter de l’usufruit temporaire permet de réaliser un placement de trésorerie avec des rendements importants.

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