Immobilier

Réviser le loyer d’habitation : comment faire ?

Immeubles de centre ville

Le propriétaire-bailleur peut procéder à l’augmentation annuelle du bail d’habitation ou baux commerciaux. Pour pouvoir prétendre à cette variation annuelle, le propriétaire doit suivre de près les modalités de révision. En effet, l’augmentation du loyer se fait sous certaines conditions.  Différents cas de figures peuvent expliquer une révision annuelle du contrat de bail.

Révision annuelle du loyer en cours

La première condition pour augmenter le loyer mensuel est de stipuler cette revalorisation annuelle lors de la signature du contrat de location. Ainsi, l’évolution des prix du loyer mensuel ou trimestriel pourra se faire chaque année à la date-anniversaire du contrat avec les bailleurs.

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Notons que la détermination du nouveau loyer se fait en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL). Cet indice de référence est calculé à partir de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, sur les 12 derniers mois.

Si vous voulez réviser le montant du bail de location, il faudra prendre en compte l’IRL et le loyer initial.

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Pour le calcul de la valeur du loyer révisé donc, il vous suffit de multiplier ces deux valeurs, c’est-à-dire : loyer initial x (dernier IRL publié / IRL connu au moment de la signature du bail). La demande de révision du loyer dépend entièrement de l’INSEE (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques). Ce dernier détermine d’ailleurs l’indice trimestriel de l’IRL puisqu’il évolue chaque trimestre.

Soulignons que c’est l’INSEE qui détermine l’indice trimestriel de l’IRL puisqu’il évolue chaque trimestre. C’est au début de chaque trimestre que l’indice des loyers (IRL) est publié. Pour le premier trimestre de l’année 2021, les indices de référence de la progression des loyers était à 130,69.

Si vous êtes propriétaire et que vous désirez passer par la réévaluation du montant du loyer de vos locataires, il sera impossible de se soustraire de l’indice IRL.

Révision du loyer de référence ponctuellement

Il est tout à fait possible de revoir de manière ponctuelle les baux d’habitation. Les éventuelles révisions peuvent se faire lors du renouvellement du bail. Ceci dans la mesure où vous estimez que le prix du loyer de votre bien immobilier est beaucoup trop bas par rapport aux loyers moyens des environs.

La demande d’augmentation des charges locatives de vos locataires doit s’appuyer d’un constat des loyers des logements les plus élevés. Ce constat doit concerner au moins 6 logements d’une agglomération d’un million d’habitants. Sinon, il est tout à fait possible de le faire sur 3 logements dans d’autres zones géographiques.

Notez également qu’il y a certaines caractéristiques propres à ces logements.

Tout d’abord, il faut que ces logements se trouvent dans le même groupe d’immeuble. Tout du moins, il faut que les logements appartiennent à un groupe d’immeuble similaire.

Il faut également que les 2/3 de l’immeuble soient occupés par des locataires depuis 3 ans au moins. Au niveau légal, chaque logement doit répondre aux critères décrits dans l’article 1 du décret n° 90-780 du 31 août 1990.

Augmentation des loyers en cas de travaux

L’autre cas pour réviser le loyer d’habitation concerne les travaux d’amélioration. En effet, si vous êtes propriétaire et que vous procédez à ce type de travaux, alors il y a lieu de faire une augmentation des loyers. Il est tout à fait possible de discuter avec votre locataire dans ce cas. La révision des modalités peut donc se faire suite à une décision des deux parties.

D’ailleurs, cette augmentation peut parfaitement se faire même au cours du contrat de bail. Cette exception vous évite donc d’attendre l’anniversaire annuel du contrat de bail ou d’attendre la fin du contrat de bail.

Date de l’indice de référence

Soulignons le fait que l’IRL est la base du calcul de la révision du loyer d’habitation. La date de l’indice de référence est donc une donnée importante à prendre en compte. Ici, c’est le dernier indice publié lors de la signature du contrat de bail qui compte. Si vous songez à obtenir un prêt à bas prix pour investir dans l’immobilier locatif, il est donc indispensable de prendre cette donnée en compte.

Par exemple, pour un nouveau contrat de bail signé le 1er mars, c’est l’indice du 4e trimestre de l’année précédente qui entre en vigueur. Autant le dire, il est particulièrement important de suivre de près cette donnée.

Calcul du loyer révisé en ligne

Il est tout à fait possible de faire le calcul du loyer révisé sur internet. En effet, des simulateurs sont disponibles en ligne. Ce qui vous permet d’avoir une idée plus précise du montant final du loyer une fois l’augmentation appliquée. Cette solution est à la fois efficace et pratique. Grâce aux simulateurs en ligne, vous pouvez procéder au calcul rapidement. Après tout, la démarche se fait en quelques simples clics. En plus, vous avez la réponse dans la minute qui suit. En outre, vous pouvez très bien utiliser plusieurs simulateurs pour avoir une meilleure précision de ce qui vous attends.

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