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Vers la fin du prêt à taux zéro ?

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À bout de souffle, le PTZ ? Les professionnels de l’immobilier affirment le contraire. Et pourtant, un rapport public commandé par le gouvernement vient de préconiser l’arrêt du dispositif dans son état actuel dès 2020.

Une extinction possible du PTZ dès le 1er janvier 2020 en zone détendue ?

Le sort du Prêt à Taux Zéro, l’une des principales aides à la primo-accession, semble plus que jamais incertain. Dès 2017, le dispositif a connu un certain nombre de modifications, dont la réduction de la quotité et le recentrage sur les zones « tendues », où les besoins en logement peinent à satisfaire une demande toujours plus élevée. Cette grande retouche a déjà fait réagir au sein des professionnels de l’immobilier, qui s’inquiétaient alors d’une possible suppression du dispositif. Puis, en juin 2019, leurs craintes se sont amplifiées lorsque le gouvernement a commandé un rapport public censé évaluer la réelle efficience du PTZ auprès du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) et de l’Inspection générale des Finances (IGF).

Le rapport en question vient d’être remis cette semaine et le journal Les Echos en a dévoilé les grandes lignes. D’après le compte-rendu du quotidien, le document recommande aux autorités de laisser s’éteindre le dispositif dans sa version actuelle, soit au 31 décembre 2021 selon le programme initial. Le rapport va encore plus loin, en préconisant la suppression de l’aide dans les zones B2 et C – les fameuses zones « détendues » — dès le 1er janvier 2020.

Un dispositif d’aide de moins en moins incitatif selon le rapport

Le Prêt à Taux zéro est à la base un soutien financier destiné aux ménages modestes désireux d’acheter leur premier logement. Les autorités espéraient booster la construction de logement neuf et dynamiser en même temps le marché de l’ancien grâce à ce dispositif. Les chiffres de l’immobilier leur donnent raison durant les premières années du PTZ, et même jusqu’en 2016, année durant laquelle 29,6 % et 21 % de ses bénéficiaires disent n’avoir pu accéder à la propriété sans le dispositif. Néanmoins, selon le rapport de l’IGF et du CGEDD, l’action décisive du PTZ ne se ressentirait plus que chez 23 et 16 % des bénéficiaires respectivement en zone A et B1 en 2018. Dans les zones détendues, le dispositif ne serait plus décisif que pour 1,5 % (B2) des acquéreurs, et moins de 1 % en zone C.

Une portée minime, voire nulle, sur la construction

D’après les professionnels de l’immobilier, la réforme de 2016 a porté un coup dur sur la production de maisons et appartements neufs. La réforme des quotités et la réduction de l’aide auraient contribué de manière importante à la régression du nombre de permis de construire délivrés durant ces deux dernières années. Les analystes de l’IGF et du CGEDD avancent, de leur côté, que le PTZ n’a rien à voir avec la chute du nombre de nouvelles constructions. L’étude souligne même que cette tendance baissière s’observe aussi bien dans les zones concernées par le recentrage que dans celles où le Prêt à taux zéro n’a subi aucun changement. Les caractéristiques des biens neufs achetés en 2017 et 2018 seraient identiques à ceux des années précédant la réforme. Pourtant, le bénéfice financier obtenu avec le PTZ a chuté de moitié sur la même période. Les auteurs martèlent donc que le dispositif n’a aucun impact visible sur le marché de la construction, ni sur la nature des logements acquis par les bénéficiaires.

Une nouvelle aide pour remplacer le PTZ ?

Comment expliquer le manque d’efficience du PTZ ? Les auteurs pointent du doigt la baisse des taux d’intérêt, lesquels n’ont de cesse d’atteindre des planchers records chaque mois. Ces taux d’intérêts historiques érodent progressivement la différence, déjà minime, apportée par la mesure d’incitation phare des autorités. Combinée à l’augmentation des revenus avec l’âge, la réduction des taux d’intérêt pousse les ménages éligibles à se désintéresser du PTZ et à patienter quelques années pour obtenir un financement avantageux et accéder à la propriété, sans avoir à solliciter l’aide de l’État. Les auteurs appuient leur constat par un chiffre évocateur : sur les 1,9 milliard d’euros de PTZ accordés en 2017, 84 % — soit 1,6 milliard – n’avaient guère d’effet déterminant. Avec ou sans ce financement, les bénéficiaires auraient réalisé leur projet.

Ils suggèrent dès lors de ne pas proroger le dispositif et de le laisser s’éteindre au terme du délai prévu dans la loi de finances 2018. Le rapport propose la création d’aides à l’accession plus efficaces, sous la forme d’une subvention versée directement à l’acquéreur ou sous forme de prêt bonifié, à taux négatif. Des solutions comparables aux anciennes APL accession pourraient vraiment intéresser les ménages modestes, estiment les auteurs. Les futurs dispositifs d’aide devraient favoriser l’achat dans l’ancien, moins cher, et valoriser ainsi un parc immobilier encore sous-exploité. Reste à savoir maintenant si l’Assemblée nationale partage les vues du rapport lors de l’examen des articles non-rattachés et des crédits Logement prévus au projet de budget 2020.

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