taux crédit immobilier

Comment adapter son taux d’emprunt efficacement ?

Pour bénéficier d’un emprunt au meilleur taux, il est nécessaire de bien préparer son plan de financement. Lorsque l’on s’engage dans un projet immobilier, c’est pour plusieurs années. Il est possible de contracter un emprunt immobilier sur 30 ans. Il est important de bien se renseigner avant d’emprunter et d’opter pour un emprunt souple qui puisse s’adapter à l’évolution de sa situation personnelle (enfants, changement d’emploi, etc.). C’est ce que l’on appelle la “modularité d’un crédit immobilier”.

Adapter son taux d’emprunt : la modularité du crédit immobilier

Les mensualités ou encore les échéances de remboursement d’un crédit immobilier sont fixées lors de la signature du contrat. De ce contrat est établi un tableau d’amortissement. La clause de modularité des mensualités permet de revoir les échéances à la hausse ou à la baisse en cas d’évolution de la capacité de remboursement.

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Bon à savoir : Certains contrats qui proposent la modularité des remboursements permettent aussi d’obtenir un report de celles-ci sous certaines conditions.

Cette clause n’est possible qu’une fois par an ou à la date d’anniversaire du contrat de crédit immobilier. Généralement, il n’est pas possible de moduler son emprunt durant les deux premières années (délai de carence de 12 à 24 mois).

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Bon à savoir : Les conditions de modularité sont précisées dans le contrat. On y retrouve notamment le délai de carence, la capacité de remboursement, le plafonnement des mensualités, etc.

Les conditions d’application de la clause de modularité des échéances d’un crédit immobilier sont les suivantes :

  1. Toute baisse ou augmentation des mensualités ne doit pas dépasser 10 à 30% du montant de la mensualité actuelle
  2. La baisse des mensualités n’est possible que dans une certaine limite d’allongement de la durée de son crédit
  3. Toute augmentation des mensualités doit être compatible avec sa capacité de remboursement
  4. Délai de carence à respecter de 12 à 24 mois

Bon à savoir : La baisse des mensualités augmente la durée de remboursement de l’emprunt et son coût.

Adapter son taux d’emprunt : Remboursement anticipé d’un crédit immobilier

Les contrats de crédit immobilier permettent généralement de rembourser par anticipation un prêt.

Le remboursement par anticipation d’un prêt immobilier n’est possible que dans le cadre d’un remboursement partiel par anticipation. Ce type de remboursement revient à solder une partie du montant emprunté avant la date prévue dans l’échéancier, ce qui entraîne une renégociation du remboursement de l’emprunt et d’en réduire la durée et le coût total. Il est possible que des indemnités de remboursement anticipé (IRA) soient à régler (selon le contrat de prêt établi lors de la signature). Ils correspondent généralement à 6 mois d’intérêts de la somme remboursée, dans la limite de 3% du capital restant à payer.

L’organisme prêteur ne peut pas s’opposer à un remboursement partiel anticipé du crédit sauf si le montant du rachat partiel du crédit est inférieur ou égal à 10% du montant dû.

Bon à savoir : Les frais de remboursement par anticipation sont plus élevés en début de prêt que vers la fin du remboursement puisqu’ils représentent 6 mois d’intérêt du reste du crédit.

Pour demander un remboursement anticipé, il faut prendre contact avec sa banque et lui faire part de votre souhait de solder le crédit avant la date prévue.

Vous devrez préciser si le remboursement sera total ou partiel en indiquant le montant que vous allez rembourser. Votre organisme prêteur devra alors vous informer gratuitement sur les conséquences de ce remboursement anticipé.

Bon à savoir : Dans le cas d’un remboursement total par anticipation à la suite d’une vente du bien immobilier, la propriété revient à l’acheteur. En revanche, si le montant de la vente est supérieur au montant restant du crédit, le plus perçu devra être utilisé pour financer l’achat d’un nouveau bien. A contrario, si la somme perçue est inférieure au montant restant du crédit alors il faudra rembourser le reste dû.

Comment alléger son emprunt immobilier ?

Il est possible de bénéficier d’aides financières pour alléger son emprunt immobilier comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt Action Logement ou l’épargne logement.

  • Le prêt à taux zéro, comme son nom l’indique, est un prêt gratuit (sans intérêts à payer) qui est proposé par les banques signataires du dispositif de soutien à l’accession à la propriété des ménages à revenus modestes et intermédiaires. Il n’est disponible que par les ménages qui souhaitent acquérir leur première résidence principale sous conditions de ressources. Son remboursement peut s’étaler sur 25 ans avec une période de remboursement différé de jusqu’à 15 ans.
  • Le prêt Action Logement est une aide financière allant jusqu’à 40.000€ avec un taux de 0,5% (hors assurance). Tout salarié d’une entreprise d’au moins 10 personnes est éligible.
  • L’épargne logement est un produit d’épargne, connu sous le nom de Plan épargne logement (PEL) dont le taux varie en fonction de la date d’ouverture de celui-ci.
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