Prendre part à une SCPI en tant qu’associé requiert plus de critères que de la simple volonté. Le risque encouru est significatif. Il doit être pris en considération et mesuré en fonction du manque à gagner de cet investissement. Les entraves fiscales se présentent toujours en tant qu’éléments perturbateurs qui poussent à la remise en question de l’impact de ces charges sur la rentabilité de l’investissement entrepris. Fort heureusement, une solution intéressante se présente pour y remédier : adhérer à une SCPI fiscale.

Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?

La SCPI fiscale est réservée aux souscripteurs désireux d’optimiser leur situation fiscale. Celle-ci passe par trois grandes étapes depuis sa création jusqu’à la revente de tous les biens. La première phase est celle de la collecte de fonds d’une durée allant de un à deux ans. Puis, on passe à la phase d’achat des actifs immobiliers et à leur mise en location. C’est la procédure la plus longue et elle peut prendre de 9 à 12 ans. En dernier lieu, on procède à la liquidation de l’ensemble des biens du portefeuille d’actifs avant de dissoudre la société et de rembourser les parts investies aux associés.

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Pour ce qui est des types de SCPI fiscales, on en distingue principalement trois :

• les SCPI Pinel ;
• les SCPI déficit foncier ;
• les SCPI Malraux.

Chaque type de SCPI est titulaire d’un avantage fiscal particulier. Le premier type permet à ses utilisateurs de diminuer leur taux d’imposition de manière significative, on parle ici de réductions de 12, 18 ou 21 % en fonction des durées respectives de leur engagement de 6, 9 ou 12 ans. Le deuxième type évoqué présente les avantages identiques au déficit foncier, soit une déduction des déficits fonciers sur le revenu global de l’utilisateur. Le troisième type propose un avantage fiscal peu commun, mais très utile. Il s’agit d’une réduction de 18 % des impôts sur le montant investi consacré aux travaux de restauration des biens immobiliers présents sur des zones particulières.

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La fiscalité appliquée aux investisseurs en SCPI

Les SCPI se voient octroyer la qualification de « transparence fiscale », ce qui fait afférer l’imposition directement aux détenteurs de parts de la société. Cette dernière n’est donc pas concernée par l’imposition appliquée pour les sociétés. Les revenus perçus par les associés de la SCPI sont imposés selon les critères suivants :

• la situation individuelle de chacun ;
• le régime fiscal ;
• le taux d’imposition correspondant à chaque associé.

Les dividendes perçus par les investisseurs associés sont reversées de manière trimestrielle en tenant compte de la quote-part investie initialement. Leur imposition se fait suivant la fiscalité des revenus fonciers, car ils sont reconnus comme tels. Si le montant n’excède pas un seuil de 15 000 euros, deux options sont envisageables :

• le régime micro foncier : abattement de 30 % sur les revenus perçus ;
• le régime réel : déduction de toutes les charges afférentes aux revenus fonciers.

Avantages et inconvénients de la SCPI fiscale

Pour faire partie d’une SCPI fiscale, il n’est pas nécessaire de posséder un fond important de centaines de milliers d’euros, il est tout à fait possible de moyenner une modeste somme allant de 5 000 à 10 000 euros et de percevoir des revenus dessus. C’est le premier avantage des SCPI fiscales. En outre, l’investissement des associés dans plusieurs immobiliers en même temps a mené à la mutualisation du risque locatif. Le risque se doit d’être partagé entre les investisseurs à hauteurs égales, ce qui n’est pas le cas d’un investissement direct qui transfère tout le risque à un locataire unique. On ajoute que les SCPI fiscales donnent une grande flexibilité à leurs investisseurs du fait qu’il leur est possible d’y accéder du premier au dernier jour de l’année.

Or, ces sociétés présentent bien des inconvénients. Elles soumettent le placement des disponibilités investies à de longues périodes, soit plusieurs années, avant de pouvoir revendre leurs parts d’immobilier, ce qui diminue leur avantage fiscal et complique donc la revente. Par ailleurs, contrairement aux autres types d’investissements directs dans l’immobilier, investir dans une société SCPI est tout à fait intangible. Enfin, on précise que les SCPI sont tenues dérégler des frais secondaires tels que les frais d’entrées à hauteur avoisinant les 11 % et les frais de gestion à environ 12 % ainsi que des frais de cession.