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Le gouvernement s’engage contre la spéculation immobilière et foncière

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« Je ne veux pas de nouvelle bulle spéculative sur l’immobilier ». Par ces mots, Cécile Duflot, ministre de l’Egalité des territoires et du Logement, a annoncé clairement les intentions du gouvernement : faire baisser les prix de l’immobilier, du foncier et des loyers.

Tout le monde, en effet, s’accorde pour dire que les prix de l’immobilier en France ont atteint des sommets et sont aujourd’hui les plus surévalués du monde. Oui du monde ! En tous cas, le très sérieux magazine The Economist l’affirme haut et fort. Ce qui est sur, c’est que la France est numéro 1 des prix surcotés par rapport aux revenus des ménages.

C’est cette énorme bulle immobilière qui explique que, malgré une baisse historique des taux d’intérêts, les ventes sont en chute libre. Cette chute touche l’ancien comme le neuf. Donc les crédits immobiliers sont aussi en chute libre : un tiers de moins en 2012.

De 1998 à 2008, le marché de l’immobilier a accuse une hausse de 140% pour une inflation de 20%. Le rendement réel a été très intéressant pour les propriétaires vendeurs mais les prix étant totalement déconnectés des revenus, il y a maintenant moins d’acheteurs, d’autant plus que les banques ne dopent plus leur capacité d’emprunt. De 2008 à 2011, la bulle continué à gonfler. C’est tout juste si elle commence à se dégonfler (sauf à Paris où des records ont encore été battus en 2012 et où les prix se maintiennent toujours à un très haut niveau). Les 10 millions de propriétaires français ne veulent pas perdre le bénéfice d’une pareille valorisation.

Cette inflation immobilière et foncière ne peut perdurer.

Le dégonflement de la bulle immobilière

Les banques, soumises à un durcissement de la réglementation (Bâle III), durcissent en conséquence leurs conditions de financement. Après la baisse historique actuelle, les taux remonteront d’environ 1 point et la durée des prêts baissera en dessous des 20 ans. La part d’apport personnel des emprunteurs devra augmenter.

L’Etat qui est soumis à des contraintes budgétaires réduira inéluctablement son soutien à ce secteur dans les années à venir. Il a soutenu les prix en raison des rentrées fiscales qui en sont issues mais il est désormais contraint de reconsidérer toute sa politique en la matière, ce qui pourrait l’amener, outre le rabotage des niches fiscales, à augmenter la fiscalité sur l’immobilier. Il a d’ailleurs commencé avec les plus values immobilières et les terrains constructibles. Le dispositif Duflot qui connaîtra un bien moindre succès que le Scellier qu’il remplace témoigne de cette volonté. D’ailleurs, en dehors du besoin de renouvellement d’une partie du parc, la France manque moins de logements qu’on ne le dit, c’est de logements abordables qu’elle manque véritablement.

Quoi qu’il en soit, il faut distinguer la spéculation sur l’immobilier ancien et celle sur le foncier qui pénalise la construction de logements neufs, en particulier sociaux.

Précisément, le gouvernement veut augmenter le nombre de terrains pour faire baisser les prix du foncier qui pénalisent la construction et maintiennent des prix trop élevés. L’une des promesses de campagne de François Hollande est de mettre en chantier 500.000 nouveaux logements, dont le tiers de logements sociaux, par an pendant son quinquennat.

Certains experts prévoient pour toutes ces raisons une baisse des prix de 30 à 40% dans les 5 ans à venir.

L’éclatement de la bulle immobilière est récemment intervenue en Irlande, aux Etats-Unis et en Espagne aggravant les effets de la crise économique.

C’est pourquoi des économistes envisagent de faire dégonfler la bulle lentement grâce à l’inflation (le FMI n’en fait plus un tabou) qui minimise les hausses et maximise les baisses et, cerise sur le gâteau, réduirait la dette publique. L’inflation est profitable aux emprunteurs dont les prêts sont à taux fixe (ou à taux variables capés), à condition que les salaires soient indexés sur elle. Lorsque les salaires progressent plus vite que l’inflation, le remboursement d’un prêt immobilier demande moins d’effort.

Par ailleurs, le vieillissement des générations entraînera dans les années à venir sinon une baisse, du moins une stabilisation des accédants potentiels à la propriété (>25 ans et <60 ans), et une augmentation certaine des vendeurs potentiels (> 60 ans). Ce changement de contexte démographique est manifestement déflationniste.

Et le PAP dans tout ça ?

Le Prêt d’Accession à la Propriété (PAP), ce dispositif d’aide à la pierre a été créé en 1997 (époque où inflation et taux étaient élevés) et remplacé en 1995 par le prêt à taux zéro (PTZ).

En 1993, a été créé le Prêt pour l’Accession Sociale (PAS), un prêt conventionné (conventions passées entre l’Etat et les établissements de crédit) pour l’acquisition d’un logement neuf ou ancien constituant la résidence principale et permanente de l’emprunteur, sous conditions de ressources et avec un taux d’intérêt plafonné, ouvrant droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL). Le PAS peut être complété notamment par un PTZ, un Prêt Action Logement (ex 1% logement), un prêt d’épargne logement (CEL ou PEL) …

Revenons au successeur du PAP, le PTZ, aujourd’hui le Prêt à Taux Zéro renforcé ou « plus » (PTZ+). Ce dispositif d’aide aux primo accédants à la propriété de leur résidence principale a été souvent modifié et, récemment, après que le gouvernement Fillon l’ait réservé aux logements neufs, le gouvernement Ayrault l’ont recentré sur les ménages aux revenus modestes en abaissant les plafonds de ressources y donnant accès. Le PTZ peut à nouveau financer l’acquisition d’un logement ancien nécessitant d’importants travaux et offrir de hautes performances énergétiques. Par son montant, il cible les « zones tendues », celles où les besoins sont les plus criants et les prix les plus hauts.

Un PAP social et écologique en quelque sorte !

Et à défaut d’aides de l’Etat, que peut-on faire pour doper sa solvabilité pour acheter sa résidence principale ou secondaire, ou encore réaliser un investissement locatif ?

Si la solvabilité est insuffisante en raison de la faiblesse des revenus, il n’y malheureusement rien à faire si ce n’est chercher à augmenter ces derniers.

En revanche, si la solvabilité est insuffisante en raison d’une trop grande part des charges dans le budget, il est souvent possible de réduire ces dernières.

En particulier lorsque les charges comprennent des remboursements d’emprunts. Dans ce cas, il peut être d’intéressant d’envisager un rachat de credit qui permet de réduire les mensualités en contrepartie d’un allongement de la durée de remboursement. Le taux d’endettement peut ainsi baisser significativement et permettre de souscrire un prêt immobilier pour devenir accédant à la propriété ou réaliser un investissement locatif, dans le cadre du dispositif Duflot par exemple.

Selon la situation de chacun, son profil et ses objectifs, cette restructuration financière pourra prendre la forme :

  • soit d’un rachat de credit immobilier qui permet d’obtenir les meilleurs taux et une durée d’amortissement longue (pouvant aller jusqu’à 35 ans) ;
  • soit d’un regroupement de crédits consommation pour ceux qui n’ont que des crédits affectés, des crédits renouvelables et/ou des prêts personnels, ou bien qui ne souhaitent pas toucher à leur prêt immobilier en cours.

Une telle opération suppose d’être parfaitement informé de l’ensemble de ses aspects et, en particulier, de ses avantages (essentiellement un gain de solvabilité par la réduction du taux d’endettement) et de ses inconvénients (l’augmentation du coût du crédit dû à l’allongement de la durée de remboursement, même si le taux d’intérêt du prêt de restructuration est moins élevé que la moyenne de ceux des crédits qu’il consolide). Des simulations sont indispensables. Une mise en concurrence des prêteurs possibles ne l’est pas moins. C’est pourquoi le recours à un intermédiaire en opérations de banque et service de paiement (IOBSP) spécialisé dans le rachat de credit des particuliers est judicieux. Cet expert de la restructuration financière saura, en fonction du cas de chacun exhaustivement étudié au préalable, à qui s’adresser et mettra en concurrence ses partenaires aptes à apporter une réponse pour permettre un choix éclairé.

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