Investissement immobilier, placement financier

Comment calculer le rendement réel de vos parts SCPI ?

Avant d’acheter une part SCPI, vous devez vous assurer que cet investissement vous sera rentable. Pour cela, vous devez calculer le rendement des parts SCPI à acquérir. Découvrez ici comment faire un tel calcul.

La valeur de reconstitution

Avant réaliser votre investissement, vous devez vous demander quelle est la valeur de reconstitution d’une scpi. Vous saurez alors si vous réalisez une bonne affaire ou non. Cette valeur vous permet de savoir si vous achetez vos parts SCPI à un prix surcoté ou sous-évalué. Vous pouvez déterminer cette valeur grâce aux documents que communique la société de gestion chaque trimestre ou chaque année.

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Vous retrouverez aussi dans lesdits documents d’autres indicateurs de valeurs à l’image de la valeur de souscription. Il s’agit du prix que vous payerez pour acheter une part si vous êtes un nouvel investisseur. Pour connaître la véritable valeur de la part que vous voulez payer auprès de la société de gestion, vous devez faire une comparaison entre la valeur de reconstitution et la valeur de souscription.

À cet effet, vous allez diviser la valeur de reconstitution par la valeur de souscription trouvée. Si le pourcentage trouvé est supérieur à 100 % alors le prix de votre souscription est sur-évaluée. Les anciens investisseurs sont donc privilégiés par la société de gestion.

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Dans le cas contraire (cas où il est inférieur à 100 %), ce sont les nouveaux investisseurs qui sont privilégiés. Le prix de la souscription est donc abordable ici. Maintenant que le prix de souscription est intéressant pour vous, vous devez vous pencher sur le rendement de vos parts afin de valider votre décision. Le TDVM est un indicateur dont il faut tenir compte.

Le Taux de Distribution sur Valeur du Marché ou TDVM

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En calculant le TDVM, vous pourrez vous faire une réelle idée du rendement de vos parts SCPI. Il est utilisé depuis 2012 en remplacement de la notion de rendement. En effet, la formule du taux de rendement comporte des biais rendant donc difficile l’évaluation de la véritable performance d’une SCPI. Les sociétés de gestion distribuent généralement les dividendes à leurs associés chaque trimestre.

Ces acomptes qui leur sont versés proviennent des loyers que lesdites sociétés perçoivent. Ils peuvent donc varier. Grâce au TDVM, vous pouvez connaître facilement la performance de ce type de placement.

Pour être sûre de votre rentabilité simuler votre investissement SCPI avec un outil de ce type.

Pour le calculer, vous allez diviser les dividendes perçus par les associés de la SCPI par le prix de souscription de chaque part, inclusion faite de tous les frais. Précisément, il est trouvé par la formule :

Dividende brut/prix moyen d’acquisition d’une part au 1er janvier de l’année.

Cette formule vous permet de connaître le TDVM d’un trimestre. Pour avoir le TVDM annualisé, il faut juste multiplier le résultat trouvé par 4.   

Supposons que vous percevez 15 euros comme dividende tous les trois mois avec 300 euros comme prix de souscription d’une part SCPI. Le TDVM va donner : 15/300 soit, 5 %.

Il peut arriver qu’une SCPI performante affiche un TDVM plus faible que celui d’une SCPI qui est au bord de la faillite. Cela arrive lorsque les revenus ont baissé sur une longue période. En conséquence, une baisse des prix du marché secondaire sera observée.

Une autre hypothèse est que le prix de souscription ait été revu à la hausse. Gardez donc à l’esprit que lorsque le TDVM d’une SCPI est faible, cela ne voudrait pas signifier que cette dernière est inactive. Il n’est donc pas conseillé de compter sur le TDVM uniquement.

LE Taux d’Occupation Financier (TOF) et le Report à Nouveau (RN)

Le RN renvoie à l’analyse du bénéfice que réalise la société de gestion et qui n’est pas distribué aux associés. L’idéal est qu’il soit élevé. Ainsi, vous êtes sûr que même en cas de non-paiement des loyers, la SCPI continuera d’honorer ses engagements.

Pour connaître le TOF, vous allez diviser les loyers que facture actuellement la Société de gestion par ceux qui devraient l’être si tous les locaux étaient occupés par les locataires. Faites ici une analyse sur plusieurs années afin de connaître les facteurs qui impactent la hausse et la baisse des revenus distribués.

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