Avec des taux d’imposition souvent vertigineux, les investisseurs cherchent des solutions à tout prix pour diminuer leurs impôts. Les investisseurs en immobiliers sont, en particulier, les plus susceptibles de faire appel aux solutions de défiscalisation, essentiellement pour bénéficier d’un cadre fiscal opportun. Le meilleur moyen auquel penser demeure l’engagement dans une société civile de placements immobiliers fiscale, destinée à l’optimisation de la situation fiscale de l’investisseur.

La défiscalisation : une solution qui encourage l’investissement dans l’immobilier

La défiscalisation immobilière est pensée pour alléger l’imposition dans l’investissement sur des actifs immobiliers. L’État intervient dans cette procédure en réduisant les taux d’imposition aux particuliers pour les encourager à investir dans le domaine. En effet, c’est tout à son profit. Des taux d’imposition avantageux incitent les particuliers aux placements immobiliers, ce qui engendre une création de valeur, celle-ci permettant d’accroître l’employabilité dans la société. Ce concept de défiscalisation peut être considéré comme un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif mis à disposition des investisseurs qui misent à diminuer leurs impôts plus qu’ils n’attendent de rendement. On peut dire que ce sont les particuliers conscients des bénéfices de jouir d’avantages fiscaux.

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La défiscalisation des SCPI en explicite

Les SCPI d’habitations permettent à leurs épargnants de tirer des dividendes peu avantageux, à hauteur ne dépassant pas les 1.5 %, voire 2 % au plus, à l’inverse des sociétés de rendement. Ceci dit, ces sociétés de défiscalisation octroient essentiellement une réduction d’impôts linéaire sur le long terme. Le principe étant simple : il suffit d’acquérir des parts d’un portefeuille immobilier d’habitation disposé à une défiscalisation, en faire la location avec un objectif d’escompter une réduction significative du taux d’impôts et bénéficier de cet avantage fiscal selon la durée comme suit :

• 12 % pour une durée de 6 ans ;
• 18 % pour une durée de 9 ans ;
• 21 % pour une durée de 12 ans.

Les alternatives de défiscalisation par type de SCPI

On convient sur le fait que la SCPI fiscale soit le moyen optimal de réduire son taux d’imposition. Ceci dit, il existe trois principaux types de sociétés opérant de manière plus ou moins différente pour bénéficier aux souscripteurs des avantages fiscaux. En premier lieu, on aborde le cas des SCPI de déficit foncier. Celles-ci agissent sur la pression fiscale du contribuable, en opérant selon le même principe que le déficit foncier, qui consiste en la déduction d’une éventuelle différence entre le prix d’achat de l’actif immobilier et celui de vente, de son revenu global. Pour ce qui est de ces sociétés, elles font en sorte de créer un déficit foncier pour en faire usage ensuite dans le but d’éliminer les revenus fonciers taxés. Cette alternative est envisagée surtout par les bénéficiaires de revenus fonciers dont l’imposition se fait sur une tranche marginale d’au moins 30 %. Le déficit foncier pour ce type de sociétés ne doit toutefois pas excéder le seuil de 10 700 euros.

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Un deuxième type intéressant est à évoquer : les SCPI Malraux. Toujours dans une optique de réduction d’impôts, les SCPI Malraux opèrent avec le fondement du déficit foncier, mais qui résulte de travaux de rénovations éligibles à hauteur maximale de 100 000 euros par foyer fiscal. L’investisseur doit en contrepartie de cet avantage fiscal souscrire à la société avec un engagement de 15 ans sur la durée d’acquisition des parts d’actifs. Les sociétés suivant la loi Malrauxse délimitent à des biens spécifiques notamment :

• Les biens situés en secteur dégradés/à rénovation envisageable, imposables à 30 % ;
• Les biens situés en lieu sauvegardés, imposables aussi à 30 %,
• Les biens situés dans une aire dite AMVAP, imposables à 22 %.

En dernier lieu, on s’intéresse à la SCPI de défiscalisation Pinel (précédemment nommée Duflot), qui concerne les biens éligibles à la loi Pinel. Ces sociétés sont aussi spécifiques d’un type particulier d’immobiliers. Elles prennent en considération des logements implantés en zone à tensions locatives. Celles-ci calculent les taux d’imposition en fonction de la durée de l’engagement sur laquelle consent l’investisseur. Les trois alternatives sont les plus récurrentes dans le milieu immobilier, quoi qu’il en existe bien d’autres. On cite l’exemple des SCPI Monuments historiques qui se conforment à la loi 156 I. 3° du code général des Impôts, qui consistent à effectuer des travaux de restauration sur des monuments historiques.